土拍热潮后，五一重庆市场爆了！
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我之前就有说过，一线城市的行情已经彻底宣告结束了，而部分强二线随着调控不断升级，也很难作妖。
当然最后还有一波启动较慢的二线和强三线城市，现在正缓慢启动中。
最近就想和大家说说，哪些城市还有机会上车。
重庆最近因为土拍很火爆，今天先说重庆好了。
这轮土拍，重庆共吸金635.04亿元，成交楼面均价9133元/㎡，平均溢价率为42.99%。
这次土拍的大赢家是中央公园板块，不仅地王出自这里，还占据了此次楼面价前十位。
对于重庆来说，这一场土拍可谓是久旱逢甘霖，大家都十分看好重庆接下来的表现。
土地市场爆了之后，重庆楼市的氛围，各种情绪夹杂：
中介不断在朋友圈推波助澜、开发商一天变脸、卖家突然惜售或者涨价、本地刚需焦虑上车、站岗多年的投资客趁机甩货、手里有钱的外地投资客蠢蠢欲动……
虽然重庆错过了小阳春，但这六月的骄阳怕是没跑了！
热度传导非常快，已经从郊区传导到核心板块了。
一般我们认为核心板块率先启动，然后才慢慢传到到郊区。
但是重庆不是，由于市中心没有导火索，房价一直比较稳定。
郊区在一轮轮的土拍刺激下，房价反而更有想象力。
这轮上涨就是从照母山、中央公园这些郊区板块揭竿而起。
根据重庆新一线城市的报道，这个五一小长假，在全国人民都在外出旅游放松的时候，重庆人民涌向售楼部在“抢房”
尤其是西部和北部，一房难求，人山人海。
观音桥单价卖28000+元/平了；
中央公园卖22000+元/平了；
悦来19000+元/平了；
西永、蔡家17000+元/平了……
现在这种热度已经慢慢传导到市中心。
据说网友爆料，北滨路的洺悦府刚刚加推了40套小户型，刚刚卖掉20套，随后来了个人直接全款买了剩下的20套，当场全部售罄。
昨天下午这条现场砸彩蛋的视频，在重庆各个微信群和朋友圈里火了。
洺悦府这个楼盘之前其实一直卖的不咋地，如今到卖到现房销售了，今年乘着土拍的东风，算是多年媳妇熬成婆了。
市场一火起来，重庆的开发商态度180度大转变，昨天还叫人家小甜甜，今天成了牛夫人。
约定的折扣说没就没，甚至一些没有及时网签的业主还出现了“被退房”的情况。
二手房业主也没闲着，涨价、惜售统统没落下。
这段时间，重庆的挂牌二手房越来越少，从春节前到现在，足足减少了1万套。
而五一期间，挂牌量就少了4348套。
蓝柱：全重庆，红柱：重庆主城
（数据来源：贝壳找房）
由于中央公园成了土拍的大赢家，周边二手房闻风涨价。
涨价就算了，上面论坛里的网友就在4月底定下的房子，土拍火爆后，房东宁愿赔违约金也不愿意卖房。
显然，这一轮土拍已经在重庆埋下了上涨的种子，新房二手房集体涨价，还有各种疯狂的楼市戏码轮番上演。
那现在重庆可以买入吗？
我在1月份，二线城市预测中，就已经提醒了重庆的刚需们可以上车了。
虽然当时还没有土拍的刺激，但因为重庆已经调整很长一段时间了，加上大环境下资金宽裕，跌是不会跌了，刚需提前上车时没问题的。
新年回来后，重庆市场也的确开始回温，3月份开始，重庆新房成交量开始回升了。
数据整理自铭腾
也就是说，1个月内，重庆新房建面均价足足上涨了差不多1000元。
过往我们对重庆的最大印象就是重庆土地供给量大，新房货量太多，不好卖，但是今年的情况开始逆转。
上面那张图也可以看到，最近重庆的成交面积明显大于供应面积。
而且现在重庆市场存量已经创了新低。
截至4月25日，重庆主城区商品房库存量为1319万方，存量连续四周下降，去化周期再次缩短，为6.5个月。
不是说重庆库存量大，天量供地吗？为什么新房库存突然这么少呢？
天量供地是真的，但短期内库存变少也是真的。
上图可以看到，2012年-2017年，重庆每年供应2000万方以上的土地，天量供应把房价摁得服服帖帖的。
从2018年开始，重庆就开启了三年的横盘阴跌，基本上每年新房市场都是供过于求的。
好处就是重庆房价稳定，造福民众，但是土地卖不上价格，城市的发展也很难推动啊。
在2018年后，重庆就开始减少土地供应量。
虽然2020年又再次重回2000万方，但是这里有680万方是“自摸地”。
“自摸地”就是一些位置差，没人要的土地，这些土地有特殊用途，不一定转化成商品房，而且大部分迟迟不开发。
2020年重庆“自摸地”总汇
拿下这些地的公司也很不一般：两江置业、巴南建设集团、两江新区鱼复工业园建设投资有限公司、重庆两江新区龙兴工业园建设投资有限公司、广阳岛建设投资公司......
重庆的业内人士称为“自摸”，这些地内部循环了。
这些“自摸地”使得重庆的土地供应看起来很多，但实际上并非如此。
除去“自摸地”的话，实际上2020年的有效供应约为1320万方。
尤其是西部和北部的热门板块的供应量更少，比如西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来等。
这些区域去年的纯新盘非常少，都是卖了几年的，现在库存已经去得差不多了，有的已经面临缺货的境况。
短期内的供不应求加上土拍的影响，一定会给市场传导紧张情绪。
重庆市场短期内的虚火是没办法降下来了！
我的建议是刚需和改善型购房者就要尽快上车了，尤其是那些预算不高的，大概在150万-200万左右的朋友，这些总价低的刚需房会消化得很快。
不过想买大平层的倒不用太焦虑，因为这一两年重庆新增的住宅用地都是大平层、小洋房为主，容积率基本低于2，这类产品选择面还是比较广的。
投资客可以进场吗？
土拍只是一时的情绪，重庆市场能不能像成都西安那张大涨，还要看实际的供求情况。
虽然现在重庆新房库存越来越少了，但是这只是目前的情况。
因为重庆最不缺的就是土地，北至中央公园、南至高职城、西到西永科学城、东至茶园都有一大片的土地等着拍卖。
只要重庆想，随时拿出杀手锏，再来几次巨量供地，房价瞬间卧倒不动。
投资客实在赌不起。
关键是重庆人的新房癌深入骨髓，尤其是不差钱的改善群体，宁愿花更多的钱去买品质更好的新房也不愿意买过气的二手房。
现在市场逐渐回温，短期内二手房也会跟随新房有一波行情，但是重庆每一波行情释放后，市场就会进入漫长的调整期。
投资客如果买了新房，一旦进入二手房市场很容易就被打进冷宫。
所以重庆一定要选对有潜力的板块，同时，不要指望有太高的回报。